FHA vs convencional: cuál te conviene, con números
Comparación clara entre FHA y convencional: entrada, crédito, seguro hipotecario, límites, condominios y costo total a 5 y 10 años, con ejemplos en Florida.
Es la pregunta que más nos hacen. La respuesta corta: con crédito bajo o medio, FHA suele salir mejor al principio; con buen crédito, el convencional suele salir más barato. Pero hay detalles que cambian la decisión.
Tabla comparativa
| FHA | Convencional | |
|---|---|---|
| Entrada mínima | 3.5% (580+) | 3% (primera casa o HomeReady/Home Possible) |
| Crédito mínimo | 580 (algunos prestamistas piden más) | 620 |
| Seguro inicial | 1.75% del préstamo | No |
| Seguro mensual | 0.55% al año, casi siempre de por vida | PMI según crédito; se quita al llegar a 78%-80% |
| Límite del préstamo 2026 (Florida) | $541,287 en la mayoría de condados; $667,000 en Miami-Dade, Broward y Palm Beach | $832,750 |
| Estado de la casa | Tasación más estricta | Más flexible |
| Condominios | Solo edificios aprobados por FHA (o aprobación de unidad) | Más opciones |
| Inversión / segunda casa | No | Sí |
| Concesiones del vendedor | Hasta 6% | 3% a 9% según entrada |
Cómo decidir en 4 preguntas
- ¿Tu crédito está por debajo de 680? Probablemente FHA: el PMI del convencional con crédito bajo sale caro.
- ¿Tienes 740 o más? Probablemente convencional: PMI barato que además se quita.
- ¿Vas a vivir en la casa muchos años sin refinanciar? El MIP de por vida de FHA pesa más con el tiempo. A 10 años, el convencional suele ganar si tu crédito es bueno.
- ¿Es un condominio? Revisa primero si el edificio está aprobado por FHA. Si no, el convencional es la salida.
Ejemplo: misma casa, dos préstamos
Casa de $350,000. Comprador con crédito 700. Tasas de ejemplo: FHA 6.5%, convencional 6.75% con 3% de entrada y PMI de 0.5%.
- FHA: capital e interés $2,172 + MIP $155 = $2,327 al mes (más impuestos y seguro), con $5,911 de MIP sumado al préstamo.
- Convencional: capital e interés $2,202 + PMI $141 = $2,343 al mes, sin cargo inicial.
Al principio se parecen. La diferencia está en el tiempo: el PMI del convencional desaparece cuando bajas a 78% del valor original, y el MIP de FHA no (salvo que refinancies). Con crédito más alto, el PMI baja todavía más y el convencional gana claro. Con crédito de 620 a 660, el PMI puede costar el doble o el triple y FHA gana.
Los números son ejemplos para comparar. Pide a tu prestamista un «Loan Estimate» de cada opción: es un documento oficial de 3 páginas que te permite comparar lo mismo con lo mismo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo empezar con FHA y pasarme a convencional después?
Sí, es una estrategia común: compras con FHA y, cuando tienes 20% de capital y mejor crédito, refinancias a convencional sin seguro. Depende de las tasas del momento.
¿Cuál cierra más rápido?
Tiempos parecidos (30 a 45 días). FHA puede tardar un poco más si la tasación pide reparaciones.
Fuentes oficiales
Esta guía es información general para orientarte, no es asesoría financiera, legal ni de impuestos. Los requisitos, montos y tasas cambian: confírmalos con un prestamista con licencia (verifícalo en nmlsconsumeraccess.org), un abogado o un contador. RealtyFlow no es prestamista ni brokerage.