Comprar casa con ITIN en Florida: requisitos, entrada y cómo funciona
Sí se puede comprar casa con ITIN, sin número de Seguro Social. Te explicamos qué préstamos existen, cuánto de entrada se pide, documentos, tasas y cómo evitar fraudes.
Mucha gente cree que sin Seguro Social no se puede comprar casa. No es así. Con un ITIN (número de identificación de contribuyente que da el IRS) hay prestamistas que dan préstamos hipotecarios, y también se puede comprar al contado. Eso sí, los préstamos con ITIN funcionan distinto a FHA o convencional.
Lo esencial
- FHA, Fannie Mae y Freddie Mac no dan préstamos solo con ITIN. Los préstamos ITIN son de prestamistas privados y algunos bancos y cooperativas de crédito (préstamos «non-QM» o de cartera).
- Entrada: normalmente de 10% a 25%.
- Tasa: más alta que un préstamo tradicional.
- Documentos: ITIN vigente, declaraciones de impuestos (normalmente 2 años) presentadas con ese ITIN, comprobantes de ingresos y estados de cuenta.
- Para vivienda principal y, con algunos prestamistas, también para inversión.
Requisitos típicos
1. ITIN vigente y declaraciones de impuestos
Los ITIN vencen si no se usan en una declaración durante tres años seguidos. Revisa que el tuyo esté vigente. Haber declarado impuestos con regularidad es una de las cosas que más ayudan.
2. Historial de crédito
Con ITIN se puede tener historial de crédito (tarjetas aseguradas, préstamos de carro, cooperativas). Si no tienes, algunos prestamistas aceptan «crédito alternativo»: 12 meses de pagos a tiempo de renta, luz, teléfono o seguro.
3. Ingresos
Talones de pago, cartas de empleo o, si trabajas por tu cuenta, estados de cuenta del banco e impuestos.
4. Entrada y reservas
El dinero de la entrada tiene que estar en una cuenta de banco a tu nombre y poder documentarse.
Ejemplo con números
Casa de $300,000, 20% de entrada ($60,000), préstamo de $240,000. Con una tasa de ejemplo de 8.5%, el capital e interés serían unos $1,845 al mes. Con un préstamo tradicional al 6.75% serían $1,557. La diferencia de unos $288 al mes es el costo de no poder usar los préstamos tradicionales. Muchas familias compran con ITIN y, si su situación cambia, refinancian después.
Cómo protegerte
- Verifica la licencia del prestamista o del loan officer en nmlsconsumeraccess.org.
- Pide el Loan Estimate por escrito y compara al menos dos prestamistas.
- Nunca firmes papeles en blanco ni dejes que alguien «arregle» tus ingresos. Mentir en una solicitud de préstamo es un delito federal.
- No mandes dinero a personas que prometen «aprobación garantizada».
- Pregunta si el préstamo tiene penalidad por pago adelantado y si la tasa es fija o variable.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar al contado sin ITIN ni Seguro Social?
En Florida se puede comprar propiedad pagando al contado. Igual tendrás que cumplir con identificación, impuestos de propiedad y las reglas contra lavado de dinero del cierre.
¿Puedo poner la casa a nombre de un familiar con Seguro Social?
Se puede comprar a nombre de otra persona, pero esa persona será la dueña legal y la responsable del préstamo. Habla con un abogado antes de hacerlo.
¿Puedo usar ayuda para la entrada con ITIN?
Los programas estatales y del condado suelen pedir requisitos que el préstamo ITIN no cumple. Pregunta en tu condado por opciones locales.
Fuentes oficiales
- IRS: número ITIN
- CFPB: cómo encontrar prestamista y evitar fraudes
- NMLS Consumer Access (verificar licencias)
Esta guía es información general para orientarte, no es asesoría financiera, legal ni de impuestos. Los requisitos, montos y tasas cambian: confírmalos con un prestamista con licencia (verifícalo en nmlsconsumeraccess.org), un abogado o un contador. RealtyFlow no es prestamista ni brokerage.