Comprar casa si trabajas por tu cuenta: préstamos con estados de cuenta del banco
Si eres 1099, contratista o tienes negocio propio y declaras poco, te explicamos cómo calificar: impuestos de 2 años, préstamos con estados de cuenta bancarios (bank statement), entrada, tasas y documentos.
En Florida, una gran parte de la comunidad hispana trabaja por su cuenta: construcción, transporte, limpieza, belleza, ventas, servicios. El problema más común no es que no ganen lo suficiente, sino que en los impuestos aparece poco ingreso porque se descuentan muchos gastos. Y el banco calcula con lo que declaras, no con lo que entra a la cuenta. Hay dos caminos.
Camino 1: préstamo tradicional con tus impuestos
FHA, convencional, VA y USDA aceptan trabajadores por cuenta propia. Lo normal es:
- Dos años trabajando por tu cuenta en lo mismo (a veces uno, si antes trabajabas en lo mismo como empleado).
- Declaraciones de impuestos personales (y del negocio si es corporación) de los últimos dos años.
- Se promedia el ingreso neto de los dos años. Si el último año bajó, el prestamista puede usar solo el más bajo o pedir explicación.
- Algunas deducciones «de papel», como la depreciación, se pueden sumar de vuelta.
Ejemplo: facturas $95,000 al año, pero después de gastos declaras $38,000. Para el banco tu ingreso es de unos $3,167 al mes. Con un DTI de 43%, tu pago total de deudas no puede pasar de unos $1,360. Eso no alcanza para la mayoría de las casas. Por eso muchos buscan el camino 2, o planean declarar más ingreso uno o dos años antes de comprar.
Camino 2: préstamo con estados de cuenta del banco (bank statement)
Es un préstamo «non-QM» (fuera de las reglas de Fannie Mae y FHA). El prestamista no mira tus impuestos: mira los depósitos de 12 o 24 meses de tus estados de cuenta personales o del negocio, y aplica un porcentaje de gastos (por ejemplo 50%, o el que certifique tu contador).
- Entrada: normalmente de 10% a 20%.
- Crédito: muchos piden 620 a 660 o más; con más crédito y más entrada, mejor tasa.
- Tasa: más alta que un préstamo tradicional (con frecuencia de 1 a 3 puntos más). Muchos refinancian después a un préstamo tradicional.
- Reservas: suelen pedir varios meses de pagos en ahorros después del cierre.
- A veces tiene penalidad por pagarlo antes de tiempo en propiedades de inversión; pregunta.
Ejemplo: depósitos de $8,000 al mes en promedio en 12 meses en tu cuenta de negocio. Con 50% de gastos, el ingreso calificable es $4,000 al mes, mucho más que los $3,167 de los impuestos del ejemplo anterior.
Cómo prepararte (6 a 12 meses antes)
- Separa las cuentas: una para el negocio y otra personal. Los depósitos mezclados complican todo.
- Deposita todo en el banco. El efectivo que no pasa por la cuenta no existe para el préstamo.
- Evita depósitos grandes sin explicación (préstamos de amigos, ventas de carros). Todo depósito raro se documenta.
- Ten tu licencia de negocio, registro en Sunbiz o carta de tu contador que diga desde cuándo trabajas por tu cuenta.
- Habla con tu contador sobre el impacto de tus deducciones si piensas comprar con un préstamo tradicional.
- Ahorra para la entrada y las reservas; el dinero debe estar en tu cuenta unos meses («seasoned»).
Otras opciones para cuenta propia
- Préstamo con P&L (estado de ganancias y pérdidas) preparado por un contador.
- Préstamo con 1099: algunos prestamistas usan tus 1099 en vez de tus impuestos.
- DSCR: si compras para invertir, se califica con la renta de la propiedad (ver comprar para invertir).
Preguntas frecuentes
¿Es legal o es «un préstamo sin documentos»?
Es legal y está regulado. Se documenta tu capacidad de pago con estados de cuenta en vez de impuestos. Desconfía de cualquiera que te ofrezca «no revisar nada».
¿Puedo usar ayuda para la entrada?
Casi nunca con un préstamo bank statement. Los programas de ayuda (Florida Housing, condados) van con FHA, VA, USDA o convencional.
Fuentes oficiales
Esta guía es información general para orientarte, no es asesoría financiera, legal ni de impuestos. Los requisitos, montos y tasas cambian: confírmalos con un prestamista con licencia (verifícalo en nmlsconsumeraccess.org), un abogado o un contador. RealtyFlow no es prestamista ni brokerage.